La compra de una vivienda es la mayor inversión que realizan la mayoría de las personas a lo largo de su vida. Por lo tanto, es el principal destino del ahorro en España, que se caracteriza por ser un país de propietarios. Sin embargo, esta forma de ahorro muchas veces lleva a las personas mayores de 65 años a disponer de patrimonio, pero no de liquidez, cuando el 90% tiene una casa en propiedad. La vivienda inversa es una alternativa que da solución a este problema y, pese a que es muy conocido y practicado en otros países de Europa, en España es un producto todavía pendiente de explosión.
“En España hay más de nueve millones de personas mayores de 65 años, que representan casi el 20% de la población. En 2040, esta cifra crecerá un 50% y las personas mayores de 65 años serán más de 14 millones“, explica Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Inversa Prime, que es la única socimi dedicada al mercado residencial de personas mayores y que ofrece la vivienda inversa con todas las garantías de seguridad jurídica y transparencia que implica ser una empresa cotizada.
La vivienda es el 85% de los ahorros generados por los mayores de 65 años
“El 90% de los mayores de 65 tiene una vivienda en propiedad, en la que han invertido el 85% del ahorro generado a lo largo de su vida y el único ingreso del 70% de ellos es la pensión del Estado, que en el 65% de los casos es inferior a 1.300 euros al mes”, apunta el directivo.
Cuando disminuyen los ingresos debido a la jubilación y en un contexto de precariedad e incertidumbre crecientes del Sistema Nacional de Pensiones, “las personas mayores necesitan liquidez para afrontar sus necesidades o, simplemente, mejorar su calidad de vida y en este punto es cuando funciona la vivienda inversa, que consiste en una monetización del ahorro invertido en la vivienda de personas mayores que quieren o necesitan liquidez”, concreta Isidro.
¿Qué es y cómo funciona?
La vivienda inversa consiste en la venta del inmueble y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio. De esta forma, el propietario dispone de liquidez y se convierte en inquilino de por vida. El vendedor recibe el importe íntegro de la venta en un único pago o como renta mensual, salvo una retención equivalente al importe del alquiler de la vivienda para una esperanza de vida estimada.
La vivienda inversa compite en el mercado con otras fórmulas como la nuda propiedad, la hipoteca inversa o el Venta de subarriendoalternativas más conocidas hasta la fecha en España, pero que según destaca Isidro, no son tan ventajosas para el propietario del inmueble.
“La vivienda inversa es la alternativa que ofrece mayor importación al vendedor de la vivienda”, explica el directivo, que destaca que se trata de una producto con carácter vitalicio, pero flexible ya la medida de cada cliente. Así, uno de los puntos de mayor ventaja para el vendedor es que “permite permanecer en la vivienda de por vida o entregarla cuando así lo decida. El propietario escoge el momento de entrega de la vivienda, algo que no sucede con el resto de las alternativas”, resalta el vicepresidente de Inversa Prime.
En el caso de que el inquilino abandone la vivienda antes del tiempo estimado, a él oa sus herederos se les devuelve el importe del alquiler retenido en el momento de la compraventa y no consumido, aumentando así la monetización. Por otro lado, en caso de supervivencia a la esperanza de vida, el inquilino puede permanecer en la vivienda y sólo asumir los gastos de comunidad y suministros.
Otra de las ventajas es que “permite hacer una planificación hereditaria, impidiendo problemas en la próxima generación en la gestión de los proindivisos”, señala Isidro, que destaca que “solo la vivienda inversa tiene oferta institucional entre todos los productos que supone una monetización de la vivienda”.
El resto de las alternativas
Hasta la fecha, uno de los productos más conocidos en España es la hipoteca inversa, sin embargo, “no es una monetización del ahorro, es una financiación con garantía hipotecaria (deuda)con tipos de interés superiores al 6%, muy por encima del tipo de interés de una hipoteca estándar en el mercado”, explica el directivo, que además apunta que “el importe a percibir es bajo (25%-45%) y los los intereses se capitalizan durante la vida del préstamo”.
Aunque a priori una de las ventajas de este producto es que no se pierde la propiedad del inmueble, “la realidad es que los herederos suelen tener que vender la vivienda para hacer frente al pago de principal más intereses e impuestos hereditarios”, señala. Además, lo tienen que hacer en el plazo de 12 meses desde la fecha de fallecimiento del propietario en condiciones, por lo tanto, de cierta urgencia e independientemente de la situación del mercado.
La otra fórmula más utilizada es la nuda propiedad en la que el comprador adquiere la nuda propiedad y el vendedor mantiene el usufructo de la vivienda de por vida. Si bien, Isidro destaca que en este caso “los intereses de las dos partes no están alineados, ya que, en el caso de muerte prematura o abandono voluntario de la vivienda, el vendedor o sus herederos no reciben la compensación que sí reciben en el caso de la vivienda inversa”.
