Consulta a los lectores: “¿Puede la asamblea de copropietarios aprobar, de acuerdo con los coeficientes de cada apartamento, que la azotea de un edificio se destine para la instalacion y uso de paneles solares en beneficio propio?”
Respuesta
Lo primero que debe tener en cuenta el Consejo de Administración y el administrador antes de convocar a la asamblea y presentar la propuesta de uno de los propietarios, es que este último presente un estudio técnico que deberá incluir lo relacionado con el cumplimiento de todas las condiciones que, de acuerdo con las normas nacionales, requiere la instalación de este sistema para aprovechamiento de fuentes no convencionales de energia y tendiente a promover e incentivar su gestión eficiente.
Por otra parte, se debe tener en cuenta el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (Retie) que establece el cumplimiento de otras normas internacionales y nacionales citando, de manera expresa, el caso de los paneles solares, así como la Ley 400 de 1997 , la Norma de Construcciones Sismo Resistentes NSR -10 y demás distritales y municipales pertinentes.
Ello en razón de que, según los estudiosos y conocedores del tema de construcciones sostenibles, es diferente la colocación de este tipo de elementos en edificaciones nuevas que en edificios ya construidoscuyas estructuras tienen ya unas condiciones previas y diferentes que serán fundamentales al momento de colocar un peso adicional y elementos de dimensiones no previstas inicialmente.
Por otra parte, es necesario tener en cuenta lo relacionado con el uso de fachadas, ductos y otros elementos que puedan ser requeridos para este propósito.
Y en cuanto se refiere a la aplicación del Régimen de Propiedad Horizontal, considero que el propietario puede presentar este estudio y concepto ante el Consejo de Administración y luego ante la asamblea, asumiendo el costo correspondiente.
Desde luego el administrador cumplirá con sus atribuciones reglamentarias. Según expertos en el tema, es más conveniente, factible y económico beneficiar a todo el edificio con la colocación de estos paneles y en este caso los estudios e instalaciones se realizarían a costa de todos los propietarios. Es importante determinar previamente el tamaño y demás características del panel que se quiere instalar.
Estimo que la decisión en asamblea debe ser tomada con un quórum del 70 por ciento del total de coeficientes pero, además, es pertinente evaluar si, en razón de que el beneficio sería para un solo propietario, se aplicaría la figura de explotación de un bien común, o mostraría al uso exclusivo de una parte de la cubierta de conformidad con la Ley 675 de 2001.
Sugiero revisar estos casos relacionados con el mejoramiento de edificios en lo relacionado con el menor consumo de agua y energía de acuerdo con posibilidades actuales, para convertirlos en construcciones sostenibles.
En resumen, se deben cumplir las normas técnicas esto es, las normas nacionales para la utilización de este tipo de energía, las urbanísticas y de sismo resistencia para la colocación de estos paneles y las de propiedad horizontal en cuanto a la utilización y mayor aprovechamiento de los bienes comunes.
Sobre parqueaderos privados
pregunta
“¿Qué potestad tiene un administrador respecto a los parqueaderos de propiedad privada de un edificio?”.
Respuesta
Ninguno de los órganos de administración tiene derecho sobre los estacionamientos privados pero, de acuerdo con lo previsto en la Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en el manual de convivencia, la asamblea puede regular el uso de los accesos y zonas de circulacion y demas elementos comunes ubicados en sitios cercanos a los parqueaderos.
De igual manera los propietarios deben cumplir con las obligaciones señaladas en las nomas y en el reglamento. La ley 675 de 2001 consagra que los propietarios de los bienes de dominio privado deben utilizarlos”absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjuntoproducen ruidos molestias o actos que perturban la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o afectan la salud pública”.
Consultas
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